直播 敬畏未来 深远美好—2019(第十届)中国地产领袖年会-专题-

  2019年1月13日,数位国内顶级经济学家,400位房地产、金融、投资、文旅、大健康、互联网产业领域决策者共聚一堂,感恩过去,敬畏未来。共同研讨新时代下房地产的新思路,深度理解行业发展的新环境,寻求行业跨界投资的新机遇、新突破。加快地产、金融和其他产业的大融合,促进大房地产业的健康发展和长久繁荣!

  这是一次大房地产领域的“百花齐放”,中国大房地产界最具影响力的开年大聚。第十届“中国地产领袖年会”,天“十”地利人和。

  我是华本刘志远,欢迎大家出席由华本企业家俱乐部主办的2019第十届中国地产领袖年会,这也是华本大家庭与朋友们2019年开年首聚。本次年会的主题是敬畏未来,深远美好。2018年终于熬过去了,大家都好吗? 我觉得大家都挺好,因为大家今天能相聚在这里证明大家都不错!我们掌声送给自己。感谢自己一下!赞美自己一下!2018年都已经熬过去了,咱们还有什么可怕的?接下来我们再把掌声送给我们身边以及同桌的朋友和华本的家人,送给他们!感谢大家过去一年的辛苦。2019年是新中国成立七十周年,当前我们的城市化率才不到60%。美好生活的城市化建设需要大家在座的各位抱团发展,砥砺前行。今年大会特别的不容易,有很多愿意讲的不能讲,能讲的又不愿意讲。我们今天有很多很有水平的企业家只愿意坐在台下听。我感觉现在已经进入了一种新的实干时代,这也是一件好事。昨天晚上我们统计了一下名单,我们今天最后审核报名的企业家、专家代表总共460余位。我看到有很多重要的经济学家、专家、企业家都很重要,所以请允许我为了节约大家的时间,请允许我用大屏幕来一并向大家介绍我们今天与会的嘉宾。 我还做了一个统计,今天我们与会的嘉宾里经济学家、专家一共有10位,我们的董事长参会嘉宾有183位,我们的总裁、总经理级别有125位。我们的央企、国企的高层领导有42位,还有我们很多的会员企业的高管,非常感动在这里请允许我代表主办方华本企业家俱乐部对在座的来宾、朋友、家人表示真诚得感谢和衷心欢迎。感谢大家十余年来对华本企业家俱乐部的支持与信任。接下来我给大家介绍本次年会的领袖单位以及支持单位。今天我们欢聚一堂,要特别感谢家园置业,胡总,感谢他对中国地产领袖年会连续十年的支持,感谢!本次年会的联合主办方华本联合基金,本次年会得到了协办单位家园置业天虹地产,阳光100,远东控股的支持,感谢各位领导。本次领袖年会得到了战略合作伙伴阳光海天、多彩投、绒衫信息科技等的支持,感谢支持单位!战略合作伙伴单位。

  我们正式开始本次年会的篇章。接下来进入到我们的论坛开幕环节,有请的这位嘉宾几十年一直没有离开过两个字,就是改革。中国革命发展基金会的理事长,中国海南改革发展研究院的院长,1984年先后6次参加中央重要文件的起草工作,受到中央领导的重视和批示。掌声有请我们的改革元老,今年90岁的高尚全老师。他的主题是改革开放四十年经验总结与未来展望。热烈的掌声有请高老师。

  和讯房产讯,在第十届中国地产领袖年会上,改革元老、中国经济体制改革研究会前会长高尚全在提到探索创建新的所有制经济时表示,华为是职工的共同所有制经济,为什么美国要打压华为呢?因为打压华为就是打压中国,打压中国创新能力。

  高尚全对中国经济的未来发展持谨慎乐观的态度。他表示,从宏观经济来讲,世界银行以及国际货币基金组织均预测,今年世界经济大概下行的趋势已确定。中国经济已经是世界上第二经济体,特别受到世界机构和媒体的注意,按照世界银行货币基金组织预测,中国大概今年的GDP增长大概是6%到6.2%。

  对于中国经济未来的发展,高尚全表示,改革四十年来取得的经验教训很多,有些不光是过去的经验,对于今后改革再出发也非常重要。

  首先是坚持基本经济基础不动摇。在高尚全看来,多种社会制经济共同发展是社会主义初级阶段的一项基本经济制度,多种社会制包括集体和民有,这是对民营经济的定位。什么叫民营经济呢?他认为这是私人经济,是个体经济,国有经济跟民有经济三位一体的经济共同发展,是一个多种所有制经济发展。

  其次,社会主义初级阶段是长期的,高尚全认为至少几十年不会变,因此这样的经济制度必须坚持下来。人民的美好生活愿望就是奋斗的目标,美好生活是无止境的,靠单一所有制能达到吗?所以多种所有制经济是长期不变的。

  中国人民银行参事、调查统计司原司长盛松成表示,大家应该对房地产有信心,今年房地产投资不会大幅度下降,会和去年保持基本差不多的速度,今年的房地产不会比去年更艰难。

  盛松成表示,中国房地产库存已经大幅下降。数据显示,去年11月份我国商品房的库存已经回落到了2013年的水平,本轮库存是从2015年年底、2016年年初开始的,经过三年的努力,房地产去库存取得了非常大的成绩。按照狭义的定义,所谓狭义的定义就是已经各项手续都办完了,已经在卖了,按照去年1-10月份月均销售面积计算,只有2个月消化周期,已经回到2013年的库存水平。。

  盛松成鼓励大家对房地产要有信心,他表示,尽管房地产投资去年是比较困难的一年,但今年房地产投资不会大幅度下降,会和去年保持基本差不多的速度。原因是库存水平比较低,需要补库存,另外建立长效机制需要增加动能,这些都说明今年的房地产不会比去年更艰难。

  首先关于经济增速方面,管清友表示,中国经济增速时隔十年以后再次回到6.5以下,上一次是在2009年一季度,这一次在2018年的一二季度。今年确实有可能会形成一个中国经济底和美国经济的顶,2019年如果按照2020年国家目标倒推,我们只需要6.2%,我们十三五期间每年GDP的增速大概在6.53,按照倒推的线的程度就可以。第二个国际环境可能还是压力比较大,新兴市场对中国的冲击总体不大,我们主要的挑战还是来自于中美之间的这种摩擦。这种摩擦会随着九十天的谈判暂时告一段落,但不会是结束。就是说中美之间的贸易摩擦才刚刚开始。

  关于股票市场,总体上来讲现在是非常有利的条件,但是也有很多不确定性因素。所以现在乐观预测,2019年可能会出现一个A股的历史大底和美股历史大顶的现象。当然还有一些不确定性因素,除了贸易摩擦还有美国在2020年要进入大选年,尽管现在估值很低了,但是经济的底部还没有完全到,也就是说A股市场还会经历一个从估值起泡到业绩起泡的过程,但是股市还在隧道了,可能离光明还有点距离。

  关于房价判断,管清友表示,房价会出现严重的分化,核心城市可能会出现回暖的迹象,非核心城市因为过去几年的透支可能会出现回调。一线年从统计数据上来看,一线城市的商品房销售是起暖回升,二三线城市是边界回落。从绝对房价和相对房价这些数据来分别看,中国的住房面积买的是建筑面积,欧洲卖的是使用面积。按照修正后实际的价格来看,就是绝对房价和相对房价,全球核心城市,香港、北上广深都是排在最前面的。

  未来那些城市还会有潜力呢?从经济指标,金融指标,房价指标等,管清友认为,房价潜力城市有杭州、天津、成都、武汉。可能会进入到这个梯队的西安、青岛、重庆、合肥等。非核心城市未来两年这些城市还在消化棚改的红利,菏泽就是一个非常有特色的案例。一开始为什么菏泽这样的城市会限售呢?这个跟消化棚改红利有很大关系。

  管清友预测,不论是房地产,一级市场,二级市场,还是金融行业,投顾化,产业集中度的提高是个大的趋势。从内容付费来看,第一品牌市场占有率优势遥遥领先。投资端看到投融资的情况来看前十位的机构,2018比2017年同期占比也大幅度提升,前一百位的企业它的占比提升也是一个道理。

  最后管清友提到,过去几年的变化,2017年风口是在A股,2018年在港股,2019年风口在科创版。2017年IPO达到历史峰值。2018年港股内地企业赴港上市也是达到历史峰值。2019年热点在科创版,会给中国现代低迷的资本市场带来投资热情。

  能讲的清的也不多。我也只能是从实操的角度给大家做一个报告。在座多位是我们的合作商,大概合作了有几十家,在实操界面给大家做这么一个报告。整个宏观形势因为刚才两位讲的很透彻,确实我们2018年确实是非常艰难的过来了。6.5的话创造了历史的新低,中美贸易战对未来很多年将会留下很难预测的未来。因为这是老大之争,所以这个情况的话可能短期摩擦会有所缓和,但是中长期将面临战略摩擦,我们是在这样的环境下。

  从十九大到现在也就十五年多一点,但是政策变化,力度也是超级的大。然后2018年两会提出来房产税和金融促杠杆,再到7月份的话出现房价的应该说遏制房价上涨,之前的话叫过快发展,把过快两个字直接去掉。进而两个政局会议房地产在提,中美之间的贸易带来了我们整个的非常严重的这样一个形势的占领外部的环境。进而最新得出来,针对房地产的三个,就是稳低价,稳房价,和稳预期。最近两个月来有些城市房价一下降,整个未来房地产可能是在一段时间内进入一个窄幅度震荡。应该将会指导整个2019年这样的工作,我们就是在这样的环境下来做房地产的开发、运作金融。从货币政策来说刚才两位讲的都很明白,每一个词背后其实操作水准的话差异是非常大的。不在一个怎么说而在于说它怎么去做。更多的是看它如何做,其实是在随着形势的变化然后不断的在调整,不断的把货币的量放得再大一点。因为去杠杆确实占了经济很大的面积,现在是四次定价,进而到最近非常罕见的是全面降。

  我在前两天也是见了负责金融的一个领导,我说最新的政策然后2019会怎么样?他说2019的线的点,日美降一百个点。我听了以后的话感觉还是蛮欣慰的,大家想想我们2018年就四百亿刺激,如果这样的话可能降的力度还会持续的。我看管博士的分析也是这么个形势,具体操作的话还是要逐步去做了。宏观杠杆的话基本稳定,原来是有资银行进而也是变成了必要补充。企业内部的话成为了国家发改委管的,之前是有很明确的限制。现在的话开始鼓励民主发债,有近二十家是可以发债的。近期二十家金融材料全部报过去了。一家出个几百亿都很正常。房地产融资现在的话其实是也是冰火两重天,其实国家跟房地产过去二十年我们称它为发动机,然后现在的话还是发动机和压舱石,国家对房地产也并没有想一棍子打死,只是获取的话房价涨得太快,大家看得到的地方是压得声音更多。也有些政策不保的方向,像资产证劵化这一点是比较明确的,股权投资证券协会它是独立的。刚才几位做的预测也是支持的。像长租公寓这是国家在鼓励的方向。当然过去我们随时还是运作的不成功,是因为长租公寓不在公寓的运营还在于公寓的持有价格太贵,所以整个技术资产不够的,更多是拿着信用披着长租的外衣。

  预测的方向从金融的角度来说,投向地产,资金池业务这是非常严励的在批驳的,应该说性质上评判比较严的。从金融政策实操里面是这么执行的。另外围绕着房地产在做的一些主题化的延伸,现在像各类小镇也是在限制。这种今后也是围绕着在做一些限制。从各类的金融门类,其实就是一行两会,四个口商业银行现在的线,像安全贷款这些的话实际在走。按揭的话有些城市已经是利率下幅了,也是在过去几年来少有的调整。信托4+2力量还不小,其实信托非4+2在做,只是在打擦边球。私募基金的量已经不小了,去年公开投入已经到了一万两千亿到一万三千亿的量。发债的话现在刚才提到了国家发改委一直在做。其实银行交易商也在做,过去几年的话也是有做的。量做不大。在整体发债的量2018比2017有了很大幅度的调整。四大资产管理公司围绕着不良的方向,都有不小的规模。大的已经超过了一万三千亿,像保险公司的话今年又放开一个口子,之前是围绕商业地产允许做的。现在又在放新的口子,要取消保险资金的投向,这个如果说能够放得开的话,那就打破了之前对于开发类非商业地产的风险下降。政策性银行的话围绕着棚改,围绕着城镇一体化,过去这些年一直在做。就整个的金融门类的话基本上是在这样的区类里面。

  整体的资产规模中国已经到了94.8万亿,这是非常巨大的量。这里面银行理财是比较大的数字,其次是信托。私募的线万亿,私募量增长非常快。投资到房地产总的量在整个信托占13%左右,大概是三万亿左右的这么一个体量。私募基金投向房地产,最新的线万亿,其实量比数字要大,因为有些可能是有外衣在包装。所以之前看的话就是另类渠道,就是最新的有点向主流方向去做这种强力支持的这种味道,之前的信托、私募不是最大的量,但最新的话在新增量里面信托+私募在增量里面的比率上涨是最快的。各自都有了数万亿的规模。这和大家在座各位的改革可能不太一样,我们去看整个在去年房地产的投资9.7是在所有投资里面增长是最快的,这说明房地产并不缺钱。大家感受为什么不一样呢?原因就在于说中国的房地产的前三十强占了45%的市场份额,中国房地产一百强的线%,整个十几万亿占了绝对主力,三十家是占了接近一半。所以目前垄断的局面已经逐步形成了。现在整个的资金量又严重的由寡头向集中投入的趋势。大家的感受差异还是比较大的。房契的发债在2018年严峻的形势下,7家已经提交了材料,这些主要是香港,在国内的话还是不允许的。银行的从大方向来看,以受信为使用的量还是有,房地产各类的基金机构和房企之间的战略合作也在如火如荼的进行。这样的机构和房企之间的融合已经变成了一种深度融合。这个趋势也是比较明显的。这是一个中国发债的总体情况,然后去年房地产企业的发债,总额的线%,大家来看其实能发债的总体其实也就是头部的那些主体,能进入这个行列未来将占有先机的。ABS的容量还是在持续的加大,资产证券化也是一脉相承,像这个量的话这几年的量每年都是翻番的。所以房地产和金融这样的深度融合,这也是一种趋势。这个2019的话我自己预测就是货币政策的话会适度宽松,它虽然说松紧适度,但是适度宽松。金融政策最严的时间已经过去了,整个的环境比2018年要好,但是针对房地产,因为泡沫已经形成了,所以不会大幅度的去支持的。总体还是偏紧。我讲一下房企和金融的一个深度融合,什么样的房企才能更容易获得金融的支持呢?主要是一个是好的项目,一个是好的伙伴,就是说自身的话是进入强的数列,再一个进入城市,主要是一二线。再一个交易条件要达成,再一个要有很强的老板也有很强的操盘团队,这是非常重要的。这个是对房企能力这样的展开。

  我们最近对商业模式的更新、趋势有一些自己的想法。我们先上一个48秒的视频。我讲的话题是房地产企业的更新,刚才这个片子是一个比真实世界还真实的虚拟世界,这是我们作为一个地产商的子公司,高科技公司现在跟人工智能的头部企业最近研发的成果。这个数字化的城市把人流的走向、能耗的监控、人脸识别、机器深度学习全部都融入其中。地产商你干嘛做这些?你因循守旧不行吗?你不创新不行啊!这商业模式,我们的一个深度思考最终要把它变现出来。所以叫更新。更新的背后是什么呢?是对生存的焦虑,也是对发展的焦虑。

  所以从企业怎么看现在的中国房地产?这么四点:第一分类指导,因城施政。2019可能不比2018年更快,但我说2019不比2018年更好。城市方面一级城市我们还没有看到,我还没有感觉到有更大面积的放松迹象。主战场可能在二线和强三线,企业层面大家都知道三十家企业留给中小企业的空间已经被压榨到最低的限度了,或者你就转,或者被淘汰,或者就追,追的可能性不大了。业务层面大多数地产商已经不再做单一的房地产开发了,所以叫产业运营多元化,相关多元化等等。但是我从个人的角度我是支持的,对企业你不去试你哪儿知道?你不去试错哪儿知道?那怎么办?企业要思考,下一步你怎么应对。第一价值观重塑,地产公司尤其是我们,我就经常在会上讲,重塑自己的价值观,严守企业的底线比如质量。前两天我跟一个世界五百强的研究专家谈,我就问他我们老说百年老店百年老店,你给我们支支招。他说没有招,就看这个企业的老板。第二看你是严守你的战略还是因循守旧。但是我们讲的是废中心,大流量,把企业的边界边缘资源全部开放,自己干是不行的。跟房地产的其他,甚至是跨界的公司互相赋能,产业IP链接,必由之路。第三产品力怎么样,我前两天在一个会上讲,过去讲产品力,讲功能,讲布局,讲给业主提供的附加值,那都是为了营销。现在到了什么呢?120分的产品力有定价权,100分的产品力大约能够苟且偷生,80分的产品力慢慢就被淘汰。当然有了产品力你的策划别拿错地,标准工期周转还得快,运营还得好。这些基本功也不能丢。

  风控是什么呢?我们把握住几点,就像刚才章华讲的不要用短钱投了长线,把自己的资产资债,利润,回款保持在尺度的规模和比例。拿地一二三线我认为要对冲,不是都拿哪一线,大企业小企业的策略不一样,但是有的地拿错了,有的地是证券的就能对出风险。高毛利的,高现金的,又走毛利又走现金也得有适度的比例。所以风控得当这企业就活下去了。现在评价所有的房地产企业都是资产回款。哪儿有满意度?我们再评价香港的地产,是用客户满意度去衡量这个企业的好坏,我们再过十年,我们把企业放到历史长河里去看的时候我相信不仅仅只有一个来评判企业的好坏。不管是组织模式的创新,商业模式的创新,正如我刚才一上来就讲了一个AI社区的事,不创新一定会死,或者早死或者晚死,或者快死,或者慢死。

  那企业有自己的赛道,每一个企业都有自己的气质、核心竞争力、差异化竞争力,作为当代来讲,不是绿色就是你唯一的差异化竞争力,过去还是以住宅为主,生活家园的开发和生活家园的运营。接下来我们要变道到绿色全生命周期产业家园的开发和运营中怎么办?在这方面四个方面下功夫:第一社区进社区,社区的开发和运营一定在社区的开发之前。社区运营一定在社区运营之外;接下来的开发商一定不止是建设空间和住宅,而是运营社区。昨天我们在贵州第一次改组聚集了清华大学,北大很多建筑设计师去开绿色人居大会的第一件事,到底地产商以后开发什么样的房子?是单一混合的,还是功能混合的,还是全生命周期的,还是商业设施星罗棋布的布局其中的?是不是种族歧视现在难以判断。但是我们判断单一社区会被淘汰。第二在这个社区里能不能把客户的全生命周期的服务场景,从过去所提到的产品力升级为场景力、情感力,给他提供服务模式?这就是我刚才回到前面所讲的那件事,是多元化,是情感力的产品,你的产品才能占据竞争的优势。社群,地产商建设社群还是运营社群?现在联合办公,共享经济等等不都是社群吗?但是我们要知道社群不是一个兴趣小组,它一定是基于某种价值观具有过滤性、多元性、排他性的事。这种无形的商业价值有没有被转化出来?我觉得我们要思考。

  第二空间性链接,首先是物理连接。找到空间与空间最短的那个距离,我们都知道我们住在一个房子里出门第一件事是去你消费的地方,去你办公的地方,满足你其他消费需求的地方。找没有找到,我们认为没有商业价值,空间同样是情感链接,今天不再说了。第三场域,地产开发商融资三类,销售融资成本最低,股权融资我们损失一部分利润,债券融资最大的问题是能保持,因为你的信用更低,因为你的规模等等,你的利率是多少来决定了你的资金成本,甚至是决定了你所有企业开发的成本。现在地产开发本质上成本有什么差异?大家都做得差不多。关键在融资成本,所以我们思考,把金融跟绿色结合,绿色证券,把金融跟产业结合,把金融跟PEVC结合,在这个里面找商机。最后科技即算法,最近一段时间一直在思考地产商就是个大容器,360个节点这么多节点,这么多底层资产,客户式算法,空间式算法,社区式算法,建筑式算法,这些算法有没有把它解构出来,剖析出来,去重组一个新的商业模式?这就是我们要把这个地产公司转向高科技公司,还要获得金融的加持。我们要干的这四方面的事。

  所以我得出一个结论,这个企业要做无非就是这么几条:做好金融的加持;挖掘空间的链接;运用好社群,在乘以竞争力的算法可能能活下来,可能能活得久一点。从市场政策层面我给它总结叫万象更新,从地产的产品到产业方面万物更新。一家企业绝不可能把所有的事情都干成,而且也干不大干不久,一定要跟别人合作链接,交互在一起。所以叫万联更新。祝愿所有会讲但不能讲的企业家朋友们万象更新,万物更新,万联更新,谢谢大家。

  其实老板和主持人是两回事,既然作为他们的老朋友,我今天也勉为其难当一会主持。做得不好请大家包含,谢谢。今天我们论道的题目是2019年的房地产还会好吗?所以虽然今天我们来都带上了组委会给我们红色的围巾,大家都希望对地产界有一个好的兆头,但是不得不承认形势非常严峻。虽然抽象是乐观的,我觉得具体的还是有点悲观的。正如刚才张鹏总讲到的没有感受到,没有感受到松动,我本人作为一位地产从业者也有这个感觉,所以我们今天就来听听这几位地产界的大佬的意见。所以有请阳光一百置业集团的易小迪董事长,大家欢迎!第二位我们也请出刚才为我们做精彩演讲的,当代集团的执行董事总裁张鹏总;接下来我们再请出鼎信长城章华总;再请出最成功的我们的演讲嘉宾,七零后经济学界的代表管清友博士。最后我们请出我们国际大行高盛的王胜祖;还有一位中国房地产数据研究院的陈晟先生。今天这个题目2019年的房地产会好吗?值得我们每一代人来探寻的,我们今天这个问题是很现实的,很实操的,就是2019年房地产到底会不会好?房地产能不能摆脱我们这么多年屈辱的这种身份?这种环境?会不会有所改善?我们先来站队,现在要有站队意识。经常听到这个人站错队,那个人站错队,吓得我们都不敢站队。我们管博士,我们高盛的王博士还有章院长三位是乐观的。那么我们接下来没表态的都是反方,那么我们有没有弃权的?易总向来是过去有人说是小诸葛,也有人说是式的人物。在万通六君子当中易总弃权。现在我们反方的有哪几位?王博士和陈博士,不好意思我今天多数都是第一次见,现在我们就亮出观点来,待会儿再给大家一点时间我们来互动。

  想跟大家今天分享一下我们所在的行业,我在这个行业它主要是做新经济里面的VC和PE投资,投资银行并购,所以我们在新经济这个行业里面,十五年的时间。所以把这里面有一些跟大家稍微分享一下,然后再举几个例子就是我们新经济的行业投资,PE,新经济在我们房地产白领时代的一些机会。因为时间有限不能一一展开,我只是简短的说一下。第一听到房地产行业每年有14万亿的销售额,有十万亿的投资,其实我们还是非常羡慕的。所以说房地产界不是大佬,一投就是一个项目都是几个亿,几十个亿都有的。我们所在这个行业对中国的VC和PE行业,每一年的投资量下去基本上是我们房地产界的十分之一左右。大概是一万亿人民币,一千五百亿的一个等值,是把美金跟人民币加在一起的。大致是这么一个数字。

  我们这一万亿主要是作为公司股权的方式为公司提供它的股权,让他们以创业者的精神向前发展产生伟大的公司。所以很多我们所见到的,包括今天的阿里巴巴等等都是从很小很小的企业,从A轮,B轮到今天变成了几千亿美金市值的公司,这是我们所关注的行业。今天我想稍微分享一下,我们这个行业其实跟各位一样,在2018年遇到了巨大的变革,就是我们所讲的资管新规。大家也知道说在整个中国的很多的基金或者LP里面要么是企业家,要么是银行机构,我们国外有三十万亿各种各样的资金。但是资管新规一刀砍。对中国创业者来讲很多VC基金它可能融资和出资就产生了问题,但是美金基金一点都没有放慢,大量的好的基金中国的主流VC基金融入到了很多美金基金,因为以美金基金投入到中国的创业市场里面产生了巨大的回报,股权回报是非常大的。所以这个方面来讲的话,所以对我们创业者来讲,我们感觉到其实资本还是有的,整个中国VC整个的市场是十万亿左右。但是每一年的融资和投入占一定的比例。

  但是到底有没有春天的到来呢?这方面来讲说法不一,有些朋友会说2018年可能是我们过去十年之中最惨的一年,也有说2019年未来十年之中最好的一年。这属于叫悲观情绪的一方面。但是从我们整个的投资和融资和各方面企业的增长方面来讲的线年也并非是一个有些人所认为的,因为大家可能都知道一二级市场的股价都在下面,作为主权投资者关注的是什么?关注的是进入成本和企业成长发展,如果你能相信中国经济长远发展,长远发展,很多好的机会会产生,这个时候实际上如果你的进入成本比较低的话,在逻辑上知道每十年大概有一个金融危机,88年金融危机,98年亚洲金融危机,08年整个的叫做世界金融危机到去年。但是很多优秀的基金刚好是在这一年融到资活下去。今天一个公司烧很多钱,很多基金可能不太会投了。真正的很多的创业成功的,它可能就是去创新盈利。总的大的方向大家可以想象到,如果中国在TooC里面能产生上千亿美金市值的公司,最大融资一千亿人民币。全球有24家公司医药服务公司超过一千亿美金的,这就是未来的整改空间。所以在一个国家发展的时候我们非常坚信它虽然在某些方面大家看到的金融危机和困难,但实际上它的机会对很多能看的准行业的人其实是巨大的。这就是我给大家举的大方向是长期看好的。

  下面再转回跟房产有关的这块,我用了几个字,叫科技化、精细化、规模化。刚才房产我也听到了,其实我们经过这么多年的发展,投资所驱动房地产持续发展的其实到了一个口了。第二个不管是要躺着赚钱或者怎么样的赚钱,你拿到地把这个房子盖了让它马上赚到钱,这个机会越来越小。房价的问题各方面会导致政府的回报,但是我们这么多年也建立了巨大的存量空间,存量空间里面以各种各样的机会今天把它列一下。有几种机会我可以一一讲一下,装修好的时间已经足够多了,我们家的房子已经实名了,你给我弄一些小装修这样子的不要全装修。修修改改这就是有机会。联合办公大家可能也知道,很多联合办公几家公司一起我们有长租公寓,长租公寓里面又有集中式和非集中式的,它也是一种盖好的房子只不过用一种有效的方式把它集合起来。可能未来到底是什么样的情况,我们可能会继续说。上面也开始批运营了。去年春节的时候我们在易总的带领下他们在广西带了一个地,那个概念小区湖边漂亮的小镇子非常好,正是资源变成一个可运营。房产交易在交易平台里面各种各样的机会还有其他,刚才看到我后面讲的是非常有趣的,房地产商所做的现有的停车场把它结合起来。自动驾驶不管怎么样我们叫驾驶环境是非常复杂的,其实想一想最容易产生自动驾驶的环境是什么呢?应该是停车吧?你把车停在车库门口,一按它自己出来了,在这种可控的环境之中,这就是在我们房地产行业进行整合,跟高科技驾驶息息相关的。投资机会是什么样的?叫做数字房地产,大家都知道我们未来是服务人工智能,现在讲的5G来的时候会产生什么呢?每一平方公里,中国互联网公司很值钱的,我们算的是人头,天天讲每天活跃度是多少。但是随着我们人工5G来了以后可能各种各样的互联网就产生了,互联网的点很多,以平方公里一百万到三百万传感器,收集各种各样的数据。传感器会产生什么样的东西呢?我们的平台和企业服务里面会产生什么样的数据?数据放哪儿呢?它得放到一个地方里去,那叫数据中心。最近在我们行业里面最火的数据中心,我们刚刚做完一个案子,基本上风险投资价格PE是抢着做的。这就是我们看到的新的机会,以前盖房子把它租给人,现在盖房子把它租给这些数据的提供者,今日头条、百度都是提供大量的数据,他们存在什么样的地方。所以这个我觉得又是各种各样新的机会。

  所以随着整个集中经济的发展,跟房地产相关的行业里面机会还是蛮多的。另外讲一下在2018年有很多很多的交易,这其实讲的是股权交易,讲的不是借款、贷款。像居然之家,它跟房地产相关的,投了130亿人民币,他们怎么样呢?当时投进去,很多人想投投不进去,有了这样的资金以后它就可以进行各种各样的扩张。另外一个在房地产炒的最热的一段时间是贝壳的转型,链家到贝壳的转型。自如也是从经销商产生出来的一个巨大平台。想一想,如果像自如这样的公司它有足够多的时候,它今天有几十万个房间,有一百万套房间,五百万套房间,人越来越多的时候它基本上可以主导在这房间里面我使用什么样的电器,我使用什么样的智能房屋管理。所以实际上它就对我们经常所提到的一些另外一个产业,电器产业各方面也产生了巨大的影响。我觉得这种边界,行业和行业之间的边界,随着整个互联网的发展我觉得更重要的一点就是现在我们在互联网行业有两个点,房产也在关注,就是如果一个公司它有很多很多用户,他每个用户每天使用的时长是非常非常多的,这个公司可挖掘的潜力是非常大。第一个头条,它一旦有了巨大的流量和其他以后,它就可以很快的产生一个抖音变成中国第一。其实大家就在抢这个时间,互联网在抢这个时间。其实你所居住的环境和家里,大家一共就24小时,如果把你家庭环境打造得就跟APP一样,你想一想这里面可挖掘的机会可多了,不管是广告,不管是交易,不管是链接等等巨大的机会。实际上我们今天所看到的不管是像阳光100,不管是自如是做公寓的,等到你的量足够大的时候你就有话语权,所以我觉得这里面五大公司经营。

  房地产行业里面我有几块,由于时间关系我就尽快,一个是房地产行业的信息进入新的时代,这个大家也都知道。贝壳异军突起另外一个长租公寓行业里面也产生了很多很多的玩家,去年出了很多企业,这个行业里面有倒闭的,有各种各样的负面消息,所以这个行业还属于刚刚开始的行业。联合办公,开始竞争。像大庆这样的公司,大概估值也在二十亿美金左右。我觉得从这个方面来讲新时代大家做房地产的,无非会跟这三家公司打交道。销售渠道信息流基本上是三大口,但是这个时候出现一家企业,叫链家行业的领导者,他就把技术各方面的能力和它进行一些整合,然后使得很多跟链家相似的房产经销商,或者是信息网站或者是等等的经纪人可以使用,把自己的技术给别人使用。就跟亚马逊一样,京东做了一个物流,足够大的把物流拿出来。也是把自己的技术拿出来以后进行这个时候会产生各种各样的机会。刚才也有企业做VR的,环境之中新的技术的魅力引入,技术能力就会赋予在我们的应用基础。所以这就是我们看到的一些新零售。另外大数据的分析,如果一旦我不只是一个链家的用户量,访问量,也是所有的都在一起的时候,它里面就有各种各样的数据。这些数据会拿来做什么呢?可以拿来去提供各种各样其他的一些服务,这就是我们所看到的一些,在这个信息技术里面在很短的时间之内可以到七万家店,刚刚开始。长租公寓也是一样,这个长租公寓大家知道,我们有几块,我们有不同的人玩不同的事情有两块,一块是机动式的,一种叫非机动式的。资金量大资本多你就可以把机动式的楼宇拿下来改造成公寓。但是对一些像链家这样的公司,当然资金量有限的时候,它一旦分散式的独立的房子它是有信息量关键的一点。这个时候他就是做这一点的,国家各方面。这个里面这个市场我觉得还是蛮大的,一个数据是中国真正通过这种集中式公寓式,我们的租户占的比例大约是20%左右,美国是40%左右,我们会不会像美国人一样年轻人买不起房子而租一个品牌房子,忽悠的企业可能会被淘汰。这就是我认为这个行业里面的趋势。非头部的企业融资是蛮难的,优秀的企业非优秀的企业其实资本在VC和PE这个行业里面还是寻找头部企业进行投资,所以他就并购的方式,所以这个行业里并购非常非常多。不过已经是个大品牌了,我能拿到客户的流量,我有资金。整体上来讲的话今天所看到的房地产行业发展趋势在传统的黄金时代变成了白银时代,但是在任何不同的时代里面它都有它的特征,都有它的机会,非常有可能,因为在传统的房地产行业里面一个最大的是万科,有的企业能在白银时代融入资金VCP整合能力把好的东西整合在一起,它产生的价值就远远大于两千亿人民币。另外虽然整个市场环境今天是如此的,最坏的环境其实资金的成本也越来越有效率。我们价格也越来越低,这个时候也有机会,也希望我们2019年投资VCP这样的科技创新这一届跟房产继续合作。谢谢各位。

  其实今天最开始我觉得最应该感谢的是在座的诸位开发商,因为停车的这个资源,停车的产业其实过去的十几年,停车场的形成90%以上都是由开发商来进行建造的。所以在座的诸位其实是创造了停车,是停车场停车资源的制造者,才能由我们现在从事的这个停车行业,在座的诸位都是我的衣食父母,非常感谢大家!谢谢。因为进入到地产的一个新的阶段,那么停车目前大家逐渐的对它有所认知。其实中国的这个停车产业是伴随着两个最重要的一个产业的发展,一个是房地产的发展,那么另外一个就是中国汽车数量的增长。大家知道在过去的十几年我们在2006年成立停车公司的时候,中国的汽车保有量只有两千万辆,那么到现在2018年底中国的汽车保有量已经达到了2.4亿,2019年中国会超过美国的2.5亿汽车的保有量。每个人也都是用户,会发现中国哪怕是三线城市现在都已经出现了停车难的问题。所以现在中国的停车基本现状是面临巨大的停车位的缺口。虽然过去的十几年已经调整了几次停车位配比的规划的指标,但是现状,中国的主要城市车跟车位的配比基本上都是在1:0.5以下。那么我们看到在世界上其他主要的大的城市,它的车跟车位配比一般是在1:1.3左右,就是每一辆车需要有一个固定车位再加上0.3个机动车位。那么中国目前的现状车位数量是极其稀缺的。我们看到主要的城市,北京、深圳、上海等等都缺少了几百万辆以上的这个汽车的泊位。

  所以从这块可以看到未来的停车资源,毫无疑问一定是一个稀缺的资产和资源。那我们也看到随着地产进入到一个新的阶段,像这类稀缺的资源未来它的价值增长的空间我们认为是巨大的。所以有一个未来资产价格上涨红利的机会。那么另外一个中国目前停车费的消费水平,无论是相对值和绝对值,其实都是比较低的。那么就是收费基数比较低。其实咱们今天来参加活动,国贸它的停车费才不过是每小时8块钱,因为大家经常出国会看到,即使是在这个香港,在美国的很多城市,它的车位的停车费的价格,无论是绝对值还是相对值是远远高于我们现在目前的水平的。所以我们认为未来十年有一个非常巨大的停车费价格上涨的红利。还有就是因为大家看到现在中国每年汽车数量的增长是两千八百万辆,很多城市甚至说没有任何一个城市它汽车泊位的数量的增长能够赶得上汽车数量的增长。那么未来一定是要通过价格的手段去调节停车才能让停车位的资源能够优化配置。所以我们认为这是第二个红利。

  那么我们从阳光海天的角度对中国的停车市场有几个大数,因为在座的很多经济学家,所以我们这个数不是特别的精确,我们只是用几个大数来说,有几个角度可以看到中国的停车产业规模还是巨大的。第一个就是可交易的停车泊位的数量,那么中国现在一共是大概有一个亿左右的合法停车泊位,可以交易的也就是一千五百万。这样的一个规模大概是两万亿规模的一个资产规模。另外一个在2015、2016年发改委和住建部都有明确的文件,中国至少缺少五千万个泊位,我们认为未来在城市的城镇化进程新的阶段,那么宜居城市是非常重要的话题,那么一定要增加停车基础设施的建设。第三个其实最重要的我们在2017年的时候做了一个比较详尽的市场调研报告。

  2016年路测停车泊位规模大概在九百多亿,路外停车交易规模大概是两千四百多亿。2020年中国停车费的年交易规模大概在一万亿。当然它这个数据也是跟一些汽车保有量相对比较成熟的国家的这个停车费的交易规模占GDP的总量,大概在1.2-1.3,到2021年中国一百多万GDP。但是它忽略了一个重要的现实就是中国目前停车泊位的缺口跟其他国家相比是非常严峻的。而且现在收费的基数其实比较低,所以我们判断未来到2021年有可能中国的停车费的交易规模有可能达到一万五千亿甚至是两万亿的年交易规模。第四个数就是停车场是一个非常天然的流量入口,那么现在越来越把停车场,把线下的场景进行场景化,线下的这个固定的场所进行场景化,那我们在停车场里面做汽车服务是非常重要的入口。我们现在在北京我们已经-有了一百多家在停车场里面的汽车服务店面,这样的市场规模是上万亿的。第五个就是互联网用户,现在中国的机动车驾驶人员大概是四亿,我们的产品目前在北京已经上线了一千三百多个停车场,我们认为未来停车位一定是非常稀缺的。它增量不可能满足汽车数量的增长,那么一定是要把停车泊位的时间、空间和周转率与用户的需求实时对接起来,要通过移动互联网的方式。现在我们已经能够实现通过我们的APP来看哪里有空位,然后便捷的进行手机支付。我们现在自己运营的停车场有很多已经达到了90%以上的线上支付。有很多停车场已经达到了百分之百线上的支付。我们认为未来可能还会实现停车费的动态定价、预约等等这些功能。

  那我们当然也受到了很多资本的关注,在过去的三年,阳光海天受到了华本资本,红星美凯龙等等投资,股权融资规模已经超过了三十亿元。目前已经覆盖了四十多个城市,在全国运营自营的车位数量超过了十万,加上我们服务的车位数量已经超过了25万。现在已经在全国覆盖了52个城市,上线了五千多个停车场,覆盖了一百七十多万的车位。目前已经达到了八十多亿。阳光海天的这个业务模式里面我们打造了一个产业链,从重到轻,从停车场的产业收购到长期经营权的收购到承包租赁以及到比较轻资产的运营,那我们在2018年年底,包括我们跟海航现在已经交割完了美兰机场,凤凰机场。已经形成了汽车产业基金的合作。我们有咨询能力,以运营管理能力为基础,资产管理为核心,以金融和互联网为两翼,我们认为未来停车产业最大的价值还是资产占资产升值的红利以及未来停车费上涨的红利,有很多金融工具,包括今年我们在推的重资产的模式探索。包括互联网的方式来提升停车场的运营效率,同时在我们产业的尾部有长尾效应。目前我们大概有10%以上的收入是来自于非停车的收入。那我们也有我们的计划,我们觉得现在对于停车产业是一个非常好的一个机遇,现在目前停车资源是巨大而分散的,我们也会在2019年加大力度,要通过长期经营权以及对于停车场资产证劵化累计投资三十亿元。我们希望今天有这样的机会,能够跟很多重要的开发商交流,未来在停车资源,停车资产的开发方面,停车场的经营权合作方面有很好的机会。

  在我们整个这个腾讯,在服务数以十亿计的产品,我们甚至公开了我们的计划,我们在垂直的互联网领域能够给到这个行业去赋能什么。那么就是通过后面一系列的这种数字可以跟大家进行一些分享。在整个这个房地产的这个全链条的生态链条里面,我们各个的解决方案都分别在哪里?那么说大家都在谈到所谓的这个物联网,谈到所谓的数字空间,谈到人与人之间的链接,谈到物与物之间的链接,谈到人与物之间的链接。无论是从室外空间再到室内空间,再到我们的AI大数据,再到我们整个的这种区块链的这个技术,再到我们整个大数据的底层平台,那实际上我们从最传统的这个房地产的这个企业我们来看,原来我们大量的更多的都是从一些硬件系统趋向我们的软件系统来进行所谓的管理。那么说在整个这个产业互联网的这个时代,那么说我们整个这个腾讯经过五年在数据空间的一些探讨,我们可以做到数据的融合,软硬分离。我们可以做到联动,引擎的驱动,包括一些生态的运营开放。这个是我们拿到这个现场来跟各位分享的,这是我们整个腾讯滨海大厦智慧建筑大楼,那么在这里面我们可以看到它的每一组数据,每一个空间都可以实时的渲染,包括它的每一组数据都可以可视化。每一个场景它都可以实施的交互。在我们这里面如果说我们用一个最简单的一个普通的保安,他要拍一组视频的话那么说通过我们的系统,可能几个小时的一组视频,作为我们的管理者用一到两分钟就能够全部把视频看完。那么说有了这个智慧,整个的软件,系统,那么说它在整个的这种服务与人文的关怀上面我们也是在整个腾讯基于原有TooC的产品以及它的媒体的这个优势,能够让我们整个的人文的这种植入包括它的这种宣传的力度、深度、广度能够有一个非常好的融合。结合到我们这个用户当中去。

  另外一块要跟大家也要分享的是,我们现在目前整个的这种大数据。在我们腾讯来讲应该是非常非常有优势的。因为我们每天大概会调用六百亿的数据来进行整个大数据的计算。那么这些数据应用到我们房地产上下游的每一个场景,每一个节点,那么说它都能够为我们的决策者带来不同的决策。那么说后期的话可能因为今天时间有限,简单的跟大家稍微的分享一下。后面的话是我们在整个链条当中一系列的这种智慧家居包括我们智慧的这个建筑,包括我们智慧的整体的物业,包括我们在整个智慧商圈甚至我们线上线下的这些互动,因为我们在整个的这个智慧最终它要服务于人。就是说从我们房地产的这种传统的这个实体空间要跟我们互联网的这个虚拟空间要进行结合。那么说我相信在未来,我们的这个数字空间将会很好的服务我们的这个行业,去完成它相应的数字智慧产业包括它的数字跟智能化。那么说这些可能都是我们在一组一组的场景当中来协助我们现在智慧业务来完成我们人文化的这种输出。这一块的话是我们碧桂园的AI服务社区,基本上碧桂园在这个过程当中应该在跟我们进行的就是它的这个安防上门。那么说每一组数据都可以追随。这是我们在做的智慧酒店。包括一系列技术产品的输出完成了它整个的这个酒店智慧的升级。那么说刚才通过一组一组的数据,通过我们的能力模型,我们只是想跟在座的各位想在这个行业里面去谈到,其实我们现在产业互联网已经来到,那么说腾讯希望把它的这个生态链完全打开,链接赋能我们房地产上游以及上下游的所有的合作伙伴会推进我们这个房地产行业的数字化,智能化,人文化共同努力,谢谢!

  各位企业家下午好!很高兴来到华本年会会上给大家做一个小的分享然后多彩投是一个空间众筹的平台,实际上我们题目起得比较大,但是其实更多的我们从来没有直接服务过在座更多的开发商的企业,或者我们从来也没有服务过住宅的项目。更多的是服务实体空间的运营的企业和项目。当然很多地产企业在现在转型的情况下孵化新的业务,运营属性的业务然后也是基于2018年甚至更早,2018年就是万科提出活下去的概念就是更多的企业在关注到运营转型升级。对于2019年,我觉得最担心活下去的应该不是房地产企业,而应该是互联网企业。我们参加其他的互联网行业,基本所有的可能几乎95%以上的互连网企业在2018年都经历了裁员还有刚才介绍的资本寒冬。相对来讲我觉得房地产企业还是环境稍微好一些。然后这两天本来我们要去长沙参加一个百度的类似的年会,今年在一周多前突然被通知今年都被砍掉了,就是为了节省预算成本考虑。我们房地产企业还是可以很欢聚一堂的在这边开年会,我觉得相对来讲环境还是比互联网行业好很多。但是具体如何活得更好呢?就是希望给大家以空间众筹的模式去提升运营和高校的融资。作为一个新金融的平台先对公司进行一个小的简介,我们是2014年底才成立,这两年一共发展四年的时间,我们自己完成四轮的融资,然后主要众筹投资的领域是酒店、名宿、公寓还有去年开始更多的做了很多联合办公和长租公寓,基本联合办公和长租公寓,头部的企业,头部的50%以上的企业比如说也是我们的会员的优客工厂,种种办公企业都陆续发起过众筹的投资。对细分来讲我们是一个股权众筹平台,所以我们受证监会监管,对我们准确的定义是互联网非公开股权融资的平台。所以相对政策上的限制是导致我们,虽然可以在线上去发起股权的融资,但是人数不能超过两百人,并且是需要定向的去非公开的去传播、推广。

  所以也限制了我们的融资的额度,所以更多的我们这几年的众筹项目集中在几百万到一个亿的区间。单项目投资的额度,当然我们众筹的效率还是比较高的,很多项目是秒杀或者说像几分钟或者半天的时间就筹码。像比较熟悉的任小米的项目也在我们平台做公益,当时任总为我们讲解了众筹回报不同于其他项目投资回报,就是任小米种植土地的回报就是小米的回报,以众筹那一亩地的小米产出的回报。众筹投资的是万豪,万峰酒店这样的标准产品。然后行业相关的大佬也在平台多次去尝试众筹的发起包括万通六君子,还是有挺多在我们平台发起。包括冯仑先生,包括阳光100的易总民宿项目,也包括任志强先生的公益众筹。具体解释一下我们的交易机构,很多对地产基金熟悉的朋友会觉得有眼熟的地方,我们通过电子协议的形式去把转让这个项目公司的股权给到普通的投资人,然后帮助项目去完成一个融资营销获客+品牌推广的一个综合服务。四年来我们自己是完成的众筹项目是466个,东南亚去年也做了美国的洛杉矶的公寓项目还有非洲的几个酒店项目,总投资的规模现在是刚刚超过150亿,然后去年年初我们也是被评为国内第一的融资投资平台。最开始也是受到证监会政策的约束,所以我们现在还不如很多在座的开发商,或者是开发商一两个地块的地价。但是相信从空间到每年十几万亿的房地产新增的投资还是有巨大的增长空间的。过去几轮的投资人也是认为我们的产品相对于传统金融机构的这个冷冰冰的金融产品是更适用于用户去参与的,比如我们天使投资人包括后续几轮的投资人就说重在参与,包括像新浪的创始人还有像海泉这样的明星投资人也是多彩投的VC股东之一。

  然后也是行业对我们的一些评价。然后这一点可以简单说一下,去年来讲尤其公寓然后还有一些商业地产的,还有ABS其实在去年年初还是比较,2018年年初还是比较火热的。但是实际上还是没有实实在在的产品出台,就是在国内来讲。然后动态来讲是我们正在协助沪金协会,我们也有机会未来推出公募类的众筹,相当于可以突破两百人的限制。可以有成千上万的人参与地产项目的投资,这个时候有机会去替代现在还不能自由流通的瑞次产品。时间有限,然后就快速介绍一下,通过金融怎么去帮助到地产企业的运营转型呢?刚才介绍的金融,那像冯仑先生的投资的一个南昌的月子中心项目,让用户成为股东级的消费者,能够更多的参与到项目的消费、体验和投资中,然后能够和这个投资人和运营者还有众筹的股东成为一个良性的互动。虽然投资的金额不多,但是能帮助项目更好的运营。也帮助在项目的建设早期去寻找到一个合适的运营方式和未来的种子用户。然后包括刚才介绍的跟我们会员企业的合作。

  然后一个案例是和一家深圳的地产的开发商,确实也没有直接服务他们。但是去帮助他们旗下的物业去通过酒店还有行政公关做过多次的众筹,帮助他去提升运营的能力借鉴去提升资产的价值。然后在酒店行业当然我们去跟洲际集团还有希尔顿万豪这些都是在国内外有多次的合作。包括跟刚才腾讯介绍的像亚多酒店我们有二十多次的众筹投资。其实除了对刚才说的是有多业态的这种合作,包括北京的前几名的酒吧其他的商业地产这些合作伙伴。然后通过这些个运营性的品牌的合作去帮助地产企业去除了融资之外,单项目融资可能是相对小规模,但是去帮助更多的提升运营能力。然后在过去的两年时间里面我们也多彩投也是自有资金对外战略投资了十四家企业去帮助项目能够更好的运营。然后最后总结来讲就是确实更多的开发商来讲,从规模,从企业的规模来讲是相对一个大的体量。但是逐步去完善企业的转型还有运营的升级我觉得是从一个个小的空间的这个运营去着手,那空间的实体项目的这个众筹,应该是能去提升这个项目的一个更加针对于用户的运营还有融资。我就介绍到这里。

  今天分享这个话题是房地产企业与家族办公室的发展趋势,这个话题其实我觉得大家一方面在看我们自身房地产企业的发展,那么我今天这个话题就会更加关注我们发展之后,然后家族财富管理和传承安排的这样一个问题。因为中国房地产行业应该是一个非常特殊的企业家群体,改革开放四十年应该说财富积累最快的之一就是房地产行业。但是我们看到中国的房地产企业家从小到中到大的发展其实经历了非常多的一个风险,你看咱们房地产企业我总结了一下,它的这种特点,一个方面就是说股权相对单一,就是说在众多的高科技企业大家拿到股权数的高管,期权各个方面,房地产企业多数都是我的。第二个股东相对来讲就很少,并且资金量比较大,第三个方面我们看到房地产企业还有很多是一个区域性比较强,我做北京的我不会到河南去,我在河南建房地产我就不到不熟悉的地方去。所以区域性特别强,一单一个区域发生变化,整个房地产行业所有的资产就会受到变化。相当一部分家庭关系比较复杂,复杂的问题大家觉得资金量大了,可能有过其他各种不同类型的一些问题。结果使我们的家族的财富管理以及方方面面带来了很多的矛盾。所以说很多地产企业的老板由于家庭关系没处理好,结果导致了整个企业出现了很多问题。

  还有我们看到更多的房地产企业由于过多的自信,因为挣钱容易,其他行业我自己去投反而带来了更大的麻烦。特别是我们看到去年2018年众多房地产企业由于进入了资本的二级市场而恢复到0。我身边就有这样一个朋友,腰包本来有十个亿现金,郑老师这十个亿我准备并购一家大公司,然后成为一个一百亿市值的大股东,二十个亿有股票积压贷款。但是没想到这股票瞬间下降,那么二十个亿的贷款他和他太太两个人还承担着无限连带责任。不仅没有了而且你还成了银行新的债务人。就是说没有任何的隔离在企业和家庭的财富之间,在他和他太太之间,在他和他子女之间,以及境内和境外之间。所以很容易的积累由于没有任何防护措施就带来了新的问题。这就是为什么我们要特别提倡大家在关注房地产企业发展的同时更多的去关注不同的资产配置安排以及财富传承和保护给我们带来的收益。大家做个积累不容易,改革开放二十年我们的国家积累很多,在座的诸位也有所积累。但是如何让我们积累变得更加有序,这就是我们现在要特别考虑的问题。所以风险都有,我们有政策风险,行业风险,经营风险,家庭的稳定风险以及税收风险。甚至还有什么风险呢?身份风险。拿了美国的PR,你老婆姑娘在美国,然后儿子又找了一个日本的儿媳妇,那你们家得多复杂?你们家身份管理是不是一个很大的问题?未来我到底在哪儿养老?方方面面的问题应该怎么处理?等等这些方面都在我们身边的朋友中发生了若干不同问题。还有一些企业家由于跟政府之间的密切联系导致某一位领导倒台,企业家也跟着进去。但是企业家跟着进去之后未来的趋势是什么呢?是我们看到的一种风险所在。所以说我们现在更多的是掌握一种方法和工具。怎么样让我们的资产管理变得更加有序,让我们的保护和传承变得更加有效。

  当然这里面我们说几大隔离必须要有,企业与家庭之间,你和你配偶之间,你和你的子女之间,境内和境外方方面面安排必须要严。这是系统的安排。工具方面我们可以采用例如在资产配置方面采用我们所讲的家庭的基金,可能是一个混合型的几家在一起的,也可以是一个单独的但通过这种配置我们实现的是什么?是一个分散管理,长期管理和专业管理。也就是我们看到很多像陈董事长所讲的好的一些企业我们自己能单独去投资吗?投不了,你可能能看到房地产企业但你看不到这种新经济环境下的各类不同的快速增长企业。那么我们怎么去做?我们用母基金的方式分散投资到不同的头部激励中来选择最优秀的头部GP管理人来为我们服务。这样就形成我们自己一个非常有效的一个管理体系,也就是我们所谓的未来的头部化,优秀的资源都集中在最头部的一些企业中或者管理当中。我们利用他们的资源来做好我们自己该做的事情,就显得非常非常重要。这是我们可以去特别管理的,包括投后管理,投完以后去管理而不仅仅是给钱。怎么样能更多给被投资企业带来各个方面的利益。企业发展如何健康有序。所以这是我们讲的非常重要的方法。另外一个工具就是通过家族信托来隔离我们的资产的所有权和控制权,我不对这个资产进行所有权,当它放在家族信托下面,但是我对它具有控制权,我可以在境内也可以在海外,香港,美国,澳洲等等不同的地方去设置不同的信托来保证我家族财富的安全。我和我配偶之间,我和我的孩子之间,你的孩子结婚完了也要离婚,结果爸妈的钱财放在孩子的名下,到时候也会被分走很多。当然也不一定都会放在家族信托之下,但是可以放入一部分。

  第三个方面的安排我们看到就是家族的保险安排。这样的话也是一个非常有效的一种工具,通过各类不同的保险,传保险不传钱,给孙子也是保险,给儿子也是保险,通过不同的方式使你个人的资产能变得更加稳健,使你的传承变得更加有序。所以说这些不同的工具包括我们讲的深刻安排以及各类不同的健康安排都是家族办公时要去做的事情。所以我们更多关注的是家族财富整体有效的一些推进,而不是说我们现在还要去获得什么,我们要去通过收益。可能通过家族信托管理你的财富的增长不见得都非常有百分之三四十的力度增长,但是你每年可能有更多不同的一些10%,8%的有序增长,每年10%福利长远也是一个非常大的增长。所以说我们通过家族办公室的模式来去给我们房地产商保驾护航,为我们家族传承在家族文化的基础上来实现我们的资产增值,家庭教育的传承、成功以及我们各类家族成员的发展。所以十五年的历史在家族方面我们是最近五六年才开始的新的业务,因为需求。此外还有产业投资基金,目前在全球不同的国家和地区也会给大家更多的一些,一方面给资金池,再一方面家族财富的保全和传承。所以有希望更多的和咱们俱乐部的成员做一些共同交流,谢谢。

  这十几年也是看到了中国地产行业的种种的调整和变化。但是始终有一件事情我没想太通,我感觉除了房价的变化以及房子可能的价格的调整包括装修程度的越来越豪华,包括后来有防雾霾的房子,但是我始终没有看到科技或者是互联网,或者是BAT通过任何一种形式,除了再加个手机以外能够进到我们房子里面的这种场景,我没有看到。那如果在北京有看到我也不相信在国内的其它城市我们能够轻易的看到。同时我也没有看到咱们开发商辛辛苦苦建的房子,很辛苦的去卖,去库存也没有看到科技在整个房产的销售中的应用。所以今天我用十分钟的时间来讲两个我们做得项目,希望能跟各位老总做一个简单的沟通和交流。

  第一个项目是我们做得叫慷宝家庭机器人,首先有四个点,第一是由鑫苑集团天使投资,第二我们关注人工智能。第三是立足地产和物业,我们不能做跑题。第四我们的目标很简单,打造家庭流量入口。说到房产我相信各位老总们也都有感觉,抢地,抢物业,房子不好卖,客户不好照顾。管了上百万户的业主,运营了上亿平方的物业管理的面积,费尽心思想从业主身上赚点儿收入,虽然也不怎么赚钱。搞得跟业主之间的关系还非常紧张。那这三个问题怎么破?从我个人的科技的角色里面我能够为这个行业能够贡献些什么?我们看一下,说到家其实无非就是三个圈,第一个圈就是在家庭,家庭很简单我们也都感受到了这种全屋的智能定制智能家居。第二个其实就是在社区,或者说在我们的物业,包括咱们的社区物联网,包括我们的物业服务,包括咱们说的社交。第三个圈其实可以理解为智慧城市,或者叫智慧的城市,或者叫智慧互联网。我们想做的是通过AI技术打造一个家庭大脑或者叫家庭流量网端。我把刚才说的可能有点形而上学有些抽象,这个慷宝因为屏幕比较小我们是八寸屏,所以我把它投到上面。其实我们关注五块,我把整个产品界面我们工程师们做得非常简化一些。从我的家到周边到健康到互联网+,我的家其实很好理解,下面我们可以看到从家居,门禁兑奖,通过人脸,通过手机微信,通过触摸我们通过我的家的这种模块,跟物业之间,跟家之间进行控制以及进行互动。那第二个是我的周边,我的周边这一块我们没有参与,我们把这一块完全的控制权限给到了咱们物业公司,因为没有人,没有一个组织比物业公司更了解它所服务的业主的真正需求是什么。因为每个城市的情况不一样。每一个社区的情况不一样,甚至一个社区每个单元的情况都不一样。所以这一块从家电维修,家庭保洁到物业卖商品卖服务,这一块的管理权限运营权限,收入权限我们通通都给到了物业公司。还有就是家有健康,因为在家里待时间长的一个是孩子一个是老年人,老年人最关注的无非是健康知识,所以我们内置了叫养生堂,包括24小时×7不间断的有执业的医师。民营挂号我们打通了三百多家的三甲医院的专家号。互联网+要感谢腾讯,刚才也有腾讯的同事讲到,我们这块跟腾讯合作也是很深。所以把北美外交,包括腾讯视频甚至是一些娱乐游戏我们通通都放在互联网+里面。所以这一块是简单看一下,我们通过慷宝跟家庭,家里的每一个房间的电子电器如何做的一个连接。我们截止到今天打通了将近两千款不同家电品牌的这种产品,然后因为时间的关系我稍微快一些,因为待会儿还有一个小的项目。这块是连接智能物业,我们把物业所经历的服务报销通通内置到物业公司里面。然后靠慷宝的管理和运营由物业公司提供一种新的一种服务模式给到业主。这一块是家庭健康中心,通过蓝牙,通过WIFI把家庭成员的数据内置到慷宝里面,同时授权给到医疗机构相关的节点上。这是互联网+,内容、娱乐等等。

  这一块是我们的数据,我们截止到今天上线大概三个多月时间,一万台日活超过了61%,日均交互次数差不多60次,这是我们做得动态的实时的慷宝的一个全国分布图。这是刚才我们讲到的地产物业通过慷宝怎么样能够在提供服务给到业主。那这是大家可能会问到怎么合作呢?我们分两块,一个是提供一揽子的解决方案,同时也做一站式的智慧管家服务。这边是存量方,也就是现有物业,现有物业慷宝大家不用担心是免费铺到物业公司,免费给到物业公司。物业公司在免费铺到业主家里面,具体的我们怎么样展开这一块,我们可以在会后跟各位领导做一个汇报。这一块是刚才讲到把广告、商品、物业以及服务、金融,我们这几块的权限都给到物业公司,产生的所有的收入,物业都可以分成。也由物业来决定商业资源的展示以及优先级。这是刚才我们讲到的每家物业的情况不一样,可以自由的选择上线某些产品和模块。这是我们在鑫源做的。这是跟市场上其它机器人的对比,要重申的是我们走得是智慧地产,也跟像腾讯这样的顶级企业展开了很深的顶层的合作。这是其他形态的对比。这是我们落地的项目,包括万科,这是我们针对养老这个需求,我们在海南上个月落地了一个项目,通过慷宝怎么样服务我们养老的需求。这是我们今年9月份跟腾讯以及中城联盟的合作。这是刚才我提到的从慷宝里面汇聚了某些资源,这是我们今年的目标,五百万台的铺设。

  接下来用两分钟时间讲一下刚才我提到的,怎么样在把科技放到新房销售的需求里面。说到新房销售的痛点,各位可能都是专家。开发商角度成交率很低,营销费用越来越高,3个点,5个点甚至更高。购房者眼花缭乱,真实房源很难下手。不信任开发商,不信任平台。是因为整个还是最后钱的事情怎么样去分享中间经纪人产生的收入。互联网平台获客成本很高,线上获客无法保证真正实现线上成交,我们有两个产品,一个是TooC端的,右边是新房帮,这块是给到中介,加上区块链以及在线跟踪沟通。刚才我们讲这一页其实是绿色的,我用一句话来概括,绿色的是我们其它的公司已经打造出来的,新房在这张图里面扮演的角色我就不用描述了,我相信各位老总一看就知道。它是怎么样在新房销售的整个环节我们扮演了一个什么样的角色。这一块其实是把购房者,经纪人,开发商三者的整个流程以及数据我们通通写到我们自己区块链里,我们自己的区块链其实是另外一家公司,我们有46项全球专利技术在全球排名第五,有兴趣的朋友一会儿我们可以单独再做一个探讨。也就是通过数据的上链保证解决了信用问题。刚才也有人讲到安居客以及贝壳,我想说的是新房链我们只专注新房销售,流量分发平台的同时我们把分销模式做到极致。最后对于开发商来说我们是后付费模式,也就是有了效果我们再进行付费。又回到第一页我们解决了这四点,或者尝试着去解决这四点痛点,如何解决新房链以及对于购房者,经纪人,互联网平台。由于时间的关系我就不再详细展开了。看一下我们上线不到两个月时间,合作项目超过一百个,合作经纪人超过了一万个。平台GMV超过了一亿元人民币,而且在没有投入一分钱市场推广费用的前提下完成的数据。最后这是我们的一个目标,也就是在今年的年底,明年第十一届再给各位领导汇报的时候,我们的目标是平台上销售额两千亿,覆盖二十个重点城市然后能够合作以一百万自由+机构经纪人,这是我们的产品各位也可以多提提意见。

  大家下午好,感谢华本给我们这个机会。因为华本也是我们的投资人,然后大家今天早上参会的主题可能都比较沉重。我今天演讲的主题是AI机器视觉让不动产数字三维化。二维和平面的这些东西并不一定可信,所以也是为什么我们决定用AI视觉让数字三维化。说到AI刚才也说了腾讯,包括刚才阳光智慧停车,包括刚才的大数据。AI里面第一个是计算视觉,第二个语音识别,第三个是自然语音理解。从无人驾驶到咱们的人脸识别以及一些机器人导航的一些服务,这些其实都是机器视觉在返场方面的应用。随着之前一些需求的不断涌现我在这里给大家先卖个关子,大家都知道如今是互联网时代,互联网时代里有怎样的变化?根据去年2018年年终的时候,中国互联网信息中心发布的一个报告,我国的网民目前已经达到了8.02亿人,其中7.88亿的人已经在使用手机互联网在上网,这个比率高达98.3%。我在之后不同城市的获客方式也不一样。越往一线%,红条和黄条就是整个客户买房获取房源信息的方式。另外在分发平台上已经有69%的包括这个一手房的经济人,二手房的经纪人,对他们来说最重要的营销方式,散发信息的方式是什么呢?其实就是大家每天都在用微信和朋友圈。可以看到微信的这个生态已经成为任何一个营销公司都不可以去忽略的一个力量。也就是说可以说在互联网信息分发不可被小觑的一个时代,大家在互联网上展现信息的方式是什么样的?可以看到还是很传统的。比如说照片,照片上的一些文字的描述。我们从这些照片当中能够获取什么呢?我是来装修的吗?我是来看我今后要生活的一个场景是什么样子的,我希望了解的是我入住了咱们辛辛苦苦盖起来的房子,辛辛苦苦买来的房子之后是怎么样的一种表现。是我先回家进到客厅然后把我买的菜洗一洗煮一煮,再舒舒服服的吃上一碗饭,然后回到我的卧室里面睡上一觉,我们希望的互联网能够提供给我们购房者是这样的信息传递方式。

  在过去的四年我们2014年成立,这个公司成立之后我们致力于用我们的机器视觉,包括可能在外面有一些对科技比较感兴趣的朋友们已经看到了,我们研发了一套硬件到算法以及到最后互联网端呈现的整套系统来还原这个世界。我们的计算机的眼睛把我们整个空间同样你能看到的0和1,通过0和1来构建这个世界。接下来这个就是整体的一个系统。我们整个空间经过三维重建,这个三维重建只在现场扫描了三十分钟,到最后生成的也是三十分钟到一个小时就能生成这样的户型。我再回到客厅当中吃上一碗饭,最后我再走到我的房间里面,整个空间格局是一目了然的,这个信息是非常连贯的。所以我相信任何一个购房者在互联网分销平台上都希望得到这样一些全面的信息,包括除此之外我们还结合这些三维数据结合了更多的营销内容。发红包抢红包,这获得了很好的效果。再比如说我们会为他配上语音讲解,任何一个我们也可以体验一下语音讲解,只要一次录制既可以输出给销售人员作为标准的培训课件,也可以一次又一次向客户来分享的,我们来体验一下。右上角可以看到这个人这个户型当中所在的位置。这就是我们总体重建的过程。大家感兴趣也可以扫描一下在自己的手机上体验了。除此之外我们这些丰富的信息是结合着微信的一个生态圈来构造的,除了APP之外还有人与人之间的对话,小程序的接入这些都是全面升级的。万科二手房目前是最多的,我爱我家,二十一世纪等等,还有在公寓方面有一些B+这些都已经开始这一块的合作。包括我们的会员纳斯空间也一样应用在了共享空间上面。此外酒店还有目前刚刚推出的亚特兰帝斯也都开始使用了这一套全新的展示业务系统。另外整体上通过推出这些之后我们的数据还是能支撑出我们对客户是有吸引力的。包括平均的在线倍。在整个商业地产当中我们和阿里天猫进行了深度的合作,这样可以很简单的就开始看这样的一个包括家装等等。所以说也非常欢迎在座的大佬们能够跟我们分享并且教导我们这些新晋的创业公司任何需求,我们也将产品需求符合咱们需求,为咱们节省更大的能力创造出更大的社会能力。

  主持人:创新板块到此结束,再次把掌声送给分享的七位嘉宾。接下来我们剩下的是两个重磅的互动环节,首先第一个互动的话题是行业冬天,共话企业的谋篇、布局与跨越,有请本场互动的专场主席京汉股份董事长田汉田总。有请田总介绍互动嘉宾。 田汉:今天互动的话题是行业冬天,企业谋篇布局跨越。今天我们有幸请到了鑫苑集团董事长张勇先生,还有星牌集团董事长甘连舫先生;伟光汇通集团董事长陆学伟先生;御风资本创始人合作人CEO张冬冬;梦东方集团执行董事杨蕾;稳盛投资总裁许亚峰。今天是我们传统农历的腊八节,有一句老百姓的话叫腊七腊八冻死一家。我们今天探讨这个行业的冬天,从98年房地产房改以后,房地产市场经历了二十年的历程,那么到今天我们的感受是没有一个行业像房地产这个行业一样调控政策来的这么频繁。频繁到了我们没有办法按照市场的思维去谋篇,去布局。因为你谋划的再好也抵挡不住一纸公文。比如说政府两三个月前按照一万一的毛利价卖给了一块地,两三个月以后他给你出一个限价政策,你的限价是一万四,那么你布了这个局那么就给自己布了一个死局。这不是市场的原因。早在十年前我记得中央就提出来要让房地产这个行业健康、稳定的发展。为什么这么提?说明它不健康,有变化。于是就请了很多神医来把脉,开药方的。但是这各路神医开出的药方又不一样怎么办?没有办法就各种药一起吃,希望有一种药能管用。于是就有了限购,限价,限贷。还有就是控制房地产的销售资金,销售资金监管,然后就交各种各样的保证金,交各种各样的保证金等等等等。给人的感觉不是要怎么治好病,就是要治死人这么一种感觉。我们现在的结果有一批人,有一批从业者给治死了,还有一批给治残废了,也有活下来的活得很好。但是就是活下来的人我是活下来了,我也不知道自己得了什么病,到底自己健不健康。所以不知道自己得了什么病,健不健康我们就仰仗给我们聚集在一起,大家共同探讨我们未来怎么办。今天我们就开始我们的话题。我们听听诸位企业家,行业的佼佼者是怎么看待的。

  当然中国有很多项目,我们想请张勇董事长谈一下海外的地产行业是如何调控的在地产科技化方面的体会,地产科技化是不是未来的一个方向?有请张总。

  张勇:非常高兴跟大家在一块交流行业的一些想法。实际上我们这个行业相比其他行业相对比较幸运,放在这么长的时间里面看,我们中国经济改革开放四十年来其中城市化是我们这个高增长最重要的一方面,我们很幸运在这个行业。所以说这个行业不管是大大小小的,我们这个行业还是应该说还是有非常强的韧劲儿以及还有非常强的活力,非常强的活力。行业还是在增长。在增长这个行业中在一个长达三十年的行业中我们如果过于悲观的话,我想还是有问题的。首先我们应该是感谢这个时代,感谢这个行业,这是我们人的一个立足点。但是在这个立足点之上如何看企业的发展,使得我们这个行业未来的发展更稳健,更可持续。

  结合现在我们企业战略思考,所谓的谋局也好,布局也好,我们认为这个行业肯定要走出一些新的变化和变革。从未来的存量和增量的一个共同,原来是增量时代现在变成存量和增量共同发展的时代,我们觉得是大的一个变化。再一个变化我们认为科技要渗透这个行业,要深度渗透这个行业也是早晚的议题,也是快和慢的议题。再一点就是我们不管是地产行业还是金融高度相关的行业,如何通过进入资本市场一些工具能够推动企业转型和升级。大概就是围绕这些方面来进行思考和布局。刚才大家看到了机器人,机器人就想进入家庭,进入社区乃至连接社会,使得这个机器人这个网端也好它能连接物联网的各种电器,小区各种设备。以及连接业主的生活,通过物业公司一种平台连接,连接家庭的生活,连接线上线下的内容和服务。使得物业公司我们知道物业公司现在发展还是处于领先的,它在增值服务上靠大量的人对人的服务很难实现增值服务。或者很难实现大规模的增值服务,比如像一些大型的物业公司乃至几百万业主,几百万的业主对他们的这些增值服务,如何通过几千几万个员工实现几百万的家庭服务,显然线下是不能实现的。正因为有了人工互联网,人工智能,有了千千万万的商家,互联网商家,线上线下一体化这样的一个风口,我们认为几千几万个员工实现几百万户的在线人工智能的服务成为可能。而且我们坚信它是一个产业互联网,必定要推动我们行业发生一个巨大的和重大的变化。诸如此类鑫苑在这些方面的探索也是希望能够在社会整个产业全国家产业升级和行业变化中走自己的一条出路,谢谢各位。

  主持人:房地产后时代进入了存量和增量共同发展的时代,科技进入房地产拥抱互联网,拥抱人工智能。那么星牌集团大家都清楚,是世界级的台球用品的第一品牌,从体育起家到地产到旅游度假,现如今又跟中国人寿合作进军养老产业。那么据我们了解就是目前的中国的养老这个行业还没有形成一个成熟的运营模式和盈利模式,那么我想请甘总介绍一下房地产转型健康养老产业的前景和路径以及甘总的体会,有请。

  甘连舫:感谢华本俱乐部,当了几年的地产领袖峰会其实我不是地产领袖,我主要是做台球起家的。也称得上全世界第一品牌,房地产我们就做一些区位性的小型地产,几百万平方米。既然进入这个行业就应该论一二,但是在座的大佬都是专家,我们不是专职搞房地产的,我想说三件事,第一件事就这冬天天气最冷的现在是。冷的同时我们也感觉到了一丝温暖,最重要的咱们民营企业大部分都是民营企业,咱们习总书记座谈会上的一个讲话,包括改革开放四十周年的讲话真让我们特别的振奋,实际上这很重要。如果没有好的营商环境,政治上在这个政策取向上对我们来说是没有方向的。现在这就是一股暖流,这是我说的第一件事,大家应该充满信心。

  第二件事就是说逼迫你的地产行业的各位找准自己的位置,必须得创新了!必须得改革了。你还是传统的房地产是不行的,所以说我们在几年以前就做了一些转型,跟中国人寿也就在混合所有制有三个物业,重资产轻资产管理。要是顺利的话这也算走出第一步吧,我相信以后会顺利。刚才主持人说了养老地产的事儿,我觉得真是说不明白,这养老地产成功者寥寥无几。这个得全方位的包括医疗,包括服务这些都是软件的,而不是房地产公司能干成的。我们也应该向很多成功的企业学习,成功的项目参观学习。所以说地产的下一步就必须要转型。比如说像我们自己首先你得正确的认识自己在什么位置上,你是超大型企业?还是上市公司?还是一般的公司?还是区域性的小买卖,这你得找准自己的位置,千万不要把自己看的太重了,小马拉大车最容易折。现在我就面临一个大车,但是马是小马,我有一个很大的文旅健康的休闲度假的一个项目,经过两年的努力大概有一千三百亩地,建设用地包括八百亩的集体建设用地五百五的国有建设用地,这个是作为一个文旅健康的,体育的这么一个大的帽儿,有康养,有主题公园,就是全方位的。跟我们的所有的商业,迪士尼都不是一个业态。现在我们正在找很多的合作伙伴。你不专业,第一你要干大项目第一你就得找有钱的傍大款,他必须得有偿债能力,千万不能够卖空了,但是我跟大家分享。第二个找有内容的有IP的,第三个得找有经营管理能力的。完了让这些专业公司去干,我们做一个资产整合。像我这就是整个的做资产整合比较适合我。包括我们刚才说的高科技,听不明白的。但是你听不明白不要紧,你跟他合作大家分享利润,我们也不要说我占多大股权,我也不是说挣多少钱,先把这个项目干成了这是本事。干成了占小股做精了,对得起地方老百姓,对得起当地政府给你这个项目,给了一个弄砸了你还不如不干。但是你要接不来干砸了谁都对不起,更对不起你。以前几十年挣得钱全进去都不够。所以说借这个机会我也是想,我会找很多公司,看谁适合我我就找谁干。让人家控股,让人家操盘我都不在意。我就把我这个活儿干好就行了。我的分享就是说未来的房地产第一要改革,第二要创新,第三要资源整合各方面的资源包括有实力的,包括有内容的,包括经营管理的,包括高科技的整在一起大家共享成果,共同的努力,这项目才能成功,谢谢。

  田汉:伟光汇通集团是中国领先的文化旅游古镇的运营集团企业,是由汇通旅游文化投资和国开创新资本共同成立的一家企业。如果没有地产的支撑的话,这个运营起来难度很大。那么我想请陆总给讲一下文旅项目成功的要素有哪些?

  陆学伟:今天非常感谢华本盛情的邀请能够参加这样一个论坛。说实话我们汇通二十年专门做一些事,专门从事文化旅游小镇的开发、建设和运营管理。我们汇通是国开金融旗下专门从事文化小镇打造和乡村振兴发展战略这样一个重要的发展平台和实施平台。伟光汇通它旗下有三个板块,一个是重资产的开发板块。我们以拥有一支国内顶尖的重资产的从项目的第一规划建设到运营管理的这样一个平台。这个平台刚才主持人就说了这样一个事,作为一个小镇最少一平方公里规模大的三平方公里,需要大量的现金流和资金的平台,我们是怎么做到的?待会儿我细细的给大家报告。第二个板块是我们从二十年前到现在为止通过我们自己的专业的打造就产生了一支轻资产运营管理平台,从定位到策划、设计到项目后期建成以后的长期的运营和管理这样的平台。另外第三个板块是基金的平。